[대구 달성군] 대구 다사읍 제일풍경채프라임 물건분석(2022-32979)

 

1. 기본 자료

감정가 2억 8,000만원

최저가 1억 3,720만원

KB시세 2억 500만원

 

 

2. 권리분석 및 임차인 현황, 명도 난이도 예상

대항력 없는 임차인이 있는데,

대부업체에서 무상임차인 각서 받은 것을 제출함.

채무자의 배우자일 뿐 인수하는 보증금 없음.

명도는 강제집행 또는 명도비용이 들 것으로 예상.

 

 

3. 인근 교통 및 학군

 

역과의 거리: 인근 지하철역 없음

반경 300m 내 버스정류장 4개

교통사정 무난해보임

 

4. 인접 초등학교

 

세천초등학교 단지에 따라서 5~10분 거리

 

5. 인근 일자리 현황

 

인근에는 성서 5차 첨단 일반산업단지로 일자리 다수

 

6. 실거래가 및 매물 현황

111동 기준 실거래 활발한 편

최근 실거래 최저가 1억 9000 (저층)

 

 

현재가격은 분양가보다 내려갔음.

최근 5년 중 최저 가격

 

 

 동일평형 매물 다수,

매매 호가 1억 9900만원 ~ 2억 6500만원

 

전세 1억 3000만원 ~ 2억

111동은 전세 매물 없음

 

현 경매 최저가 1억 3,720만원

 

7. 거래량

 

 

23년 1월 ~ 5월 기준

하락거래에서 상승거래로 두달 전부터 전환 추세

대구광역시 달성군 내 거래량 순위 1위

 

8. 인구 변화

 

3년 전 대비 대구 달성군 인구이동 +8.17%

대구 수성구(+1.42%)에 비해서도 인구수 증가 폭이 큼

 

9. 공급

 

3년 내 아파트 신규 공급 물량 +1.9%로 대구 내 가장 낮음

 

10. 요약

평가 ★★★★☆

•  호가, 실거래가 대비 최저가가 저렴한 상태 다음 입찰기일에 낙찰이 예상
• 권리분석 특이 없으며, 무상임대차 확인서로 낙찰자 인수금액 없음 그러나 명도는 다소 어려움이 예상됨
• 인근 초등학교의 거리가 가까움
• 대구 달성군은 3년 내 신규 공급 물량이 대구 내 가장 적으므로 기존 아파트 수요가 꾸준할 것, 달성군 내에서도 다사읍이 올해 내내 거래량 1위로 매매 활발
• 선호도 높은 평수 + 같은 동에 전세 매물 없으므로 빠른 임대 기대
• 인근 공단(성서 5차 첨단 일반 산업단지)가 있어서 일자리도 풍부 함.
• 소액투자는 불가능/ 단기매도 또는 전세로 장기 보유 해야할 듯.
• 자금 있었으면 무조건 들어갔을 듯한 물건... ㅠ

 

11. 예상 수익 및 입찰가 산정

 

12. 실제 매각 가격 : 185,100,000원

예상 입찰가와의 차이 : 8,200,000

•