[경매물건분석] 부산 진구 개금동 성도아파트

경매물건 기본 정보

• 경매일 : 23. 6. 1.(목)
• 유찰 2회
• 감정가 : 1억 1,500만원
• 최저가 : 7,360만원
• 최근 실거래 : 매매 9,000만원('23.2.) 1억 2,500만원('22.11)/ 전세 : 9300만원('22. 2.) / 월세 3000, 30('22.11)
• 네이버 호가 : 1억 1500 ~ 1억 2000 에 형성

 

입지 분석

지하철과의 거리

1. 역세권이라고 하기에는 애매하지만, 도보로 이동 가능한 거리에 2호선 개금역 위치

2. 약간 고지대에 위치하고 있어서 역까지 가는 것은 편하지만, 다시 올라가는 것은 힘들 듯함. 아파트 앞 마을버스 정류장 있음.

 

 

내부

1.  침실 1, 작은방 1, 화장실 1 및 거실 겸 부엌이 있는 모습입니다. 

2. 초등학생 아이 1명 있는 집에서 수요를 기대하여 볼 수 있습니다.

 

상권 및 편의시설

1. 인근 상권 및 편의시설은 많이 없고 마트가 2-3개 있고, 편의점이 5분거리에 1개 있습니다. 개금역 주변에 편의점 및 편의시설, 우체국 등이 위치해있습니다.

2. 다소 고지대에 위치해 있어서 접근은 불리

3. 외관으로 볼 때 수리는 안되어 있는 것으로 판단

 

학교와의 거리

개화초등학교 5분 거리, 개포초등학교 4분 거리에 위치

 

시세 및 가격 분석

• 최근 실거래 : 매매 9,000만원('23.2.) 1억 2,500만원('22.11)/ 전세 : 9300만원('22. 2.) / 월세 3000, 30('22.11)
• 네이버 호가 : 1억 1500 ~ 1억 2000 에 형성
• KB시세 : 매매 1억 1500만원/ 전세 8750만원/ 월세 1000, 43~45
• 인근 부동산 문의 : 수리 여부에 따라서 1억 ~ 1억 2000만원 거래 가능, 전 월세는 8000 ~ 9000만원 사이, 월세로 하려면 2000/35만원 정도이며 매매 문의 없고, 전월세 문의만 가끔씩 있다고 함.
• 현재 최저가 7360만원이므로 시세보다 저렴하게 낙찰 받을 시, 수익 예상 가능.

 

권리 분석

1. 말소기준등기 국민은행 이하 말소, 낙찰자 인수할 금액 없음

2. 임차인 없고 소유자 전입신고 되어있으며, 현재도 거주하는 것으로 추정

 

선정이유

1. 초등학교 근접 아파트, 2회 유찰로 시세 대비 저렴한 가격에 낙찰 받을 시 수익 기대.
2. 부동산에 월세나 전세 문의가 있는 것으로 보아 임대 세팅 후 2년 후 매도 생각할 수 있음.
3. 도보로 갈 수 있는 거리에 지하철 위치
4. 오피스텔이나 빌라가 아닌 아파트라서 환금성 좋을 것으로 기대, 하지만 다른 부동산에 매도자 입장에서 전화 해봐야 정확히 알 수 있을 듯 함.