부동산 투자 사이클 예상하기: 언제 부동산 투자 해야 할까?

부동산 가격은 큰 주기로 4단계의 사이클을 반복한다고 하는데요, 부동산 투자를 위한 4가지 사이클을 예측하는 지수와 시기별 투자자들의 심리동향을 알아보겠습니다. 이에 따라서 부동산 상승 사이클 전에 투자를 하면 더할 나위 없겠군요.
 

부동산 투자 사이클

• 하향기
• 회복기
• 상승기
• 후퇴기

부동산 가격은 이렇게 네 단계를 거쳐간다고 합니다. 우리나라 하향기-회복기까지는 보통 5년 정도 지속됩니다.

1. 하향기~회복기 : 재건축 시장은 아직 거래가 말라있고, 전세가율은 상승하는 시기
2. 회복기~상승기 : 입지 좋은 구축 아파트의 분양권이 매수되기 시작, 청약 경쟁률 상승 시기
3. 상승기~후퇴기 : 신축 아파트의 분양권, 재건축 아파트의 상승, 대세상승 시기
4. 후퇴기~하향기 : 지방의 아파트 또는 빌라 등이 소폭 오르는 시기, 매매에 주의가 필요한 시기

 

언제 투자해야 할까?

• 주택매매 거래량, 전세가율이 반등하였을 때
• 미분양 물량 감소
• 부동산 매매시장 소비자 심리지수 상승

지금인 2023년 상반기는 하락장 1년 차입니다. 본격적으로 본다면 23년부터 27년까지 하락을 하고, 하락을 멈추지만 바로 상승하지 않고 1~2년 정도 정체기를 겪은 뒤 본격적인 상승장은 2030년부터 다시 시작될 것이라고 봅니다. 
하락기 동안에 손 놓고 상승기가 올 때쯤 투자를 시작해야 하는 것인가 싶은데요. 다수의 전문가들은 절대 그렇게 하지 말라고 합니다. 만약 기회가 오더라도 준비가 되어 있지 않으면 모두 놓치게 됩니다.
하락기, 침체기 동안에는 꾸준한 시드머니 마련과 공부, 자신의 정확한 기준을 만드는 시간을 가져야 합니다.
 
그 이후에 부동산 시장의 회복기 시그널이 보이기 시작하면 자신의 기준에 따라서 적극적인 매수가 필요합니다. 거래량의 회복하는 구간을 알아차리려면 주택매매 거래량을 잘 살펴보고 있어야 합니다. 전세거래량과 전세가율이 올라가게 되는 것이 가격 반등의 시그널이라고 볼 수 있습니다. 
 
또한 미분양지표를 꾸준히 살펴봐야 합니다. 부동산 침체기 시절 남아돌았던 분양 물량들이 점점 분양이 되기 시작하면서, 미분양 물량이 감소하는 것도 부동산 가격 상승의 대표적인 시그널이라고 합니다. 미분양 지표는 전국 통계로 보는 것은 크게 의미가 없고, 본인이 매매를 하고 싶은 지역의 미분양 통계를 확인하는 것이 중요합니다. 미분양 지표는 '부동산 지인' 사이트와 국토부 통계누리에서 쉽게 확인할 수 있습니다.
 
마지막으로 꾸준히 살펴봐야 하는 부분이 부동산 소비자 심리지수 파악인데요, 2023년 현재는 전국의 주택 매매시장 소비 심리지수는 4개월 연속 하락하고 있다고 하며 2011년 이후로 가장 낮은 수준이라고 합니다. 
주택 매매시장 소비자 심리지수는 국토연구원에서 참고할 수 있습니다.
 

마무리

이번 포스팅은 '재테크하는 아내, 구채희' 유튜브 채널의 이현철 소장님의 이야기를 일정 부분 참고하였습니다. 부동산은 주식과 다르게 큰 사이클을 보며 시기에 맞는 투자를 하는 것이 중요하다고 생각을 하는데요, 꾸준한 공부와 분석이 답인 것 같습니다.
 

하락장에서 부자가 되기 위해 눈 여겨봐야하는 3개 지표

 

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