부동산 하락기 투자 전략: 부동산 반등 신호 알아보는 법

2023년은 부동산 하락기의 시기라고 봐도 무방할 것 같습니다. 계속해서 집 값이 떨어지고 있고 거품이 빠져 계속 떨어질 것이라는 두려움을 가지고 있습니다. 이 시기에 투자자들이 부동산에 어떻게 투자하고 재테크를 하면 좋을지 알아보도록 하겠습니다.
 

부동산 하락장에서 투자하는 방법

• 급매물 아파트, 빌라 구입
• 경매로 싸게 구매

부동산 상승장에서는 소위 갭투자, 전세 레버리지 투자 전략이 잘 먹혔습니다. 매매금액에서 전세보증금을 메꾸고 남은 금액만 가지고 있는 자본이나 대출금으로 투자하여 아파트가 오르는 만큼 이득을 보고 다시 매도를 해도 매도가 금방 잘 되었죠.
하지만 하락장에서 제일 먹히지 않는 방법이 갭투자 입니다. 제일 큰 문제가 매물을 내놓아도 매도가 안된다는 문제점 때문입니다. 특히 레버리지를 해서 대출을 끼고 부동산을 구매하는 경우 아직까지 금리가 높기 때문에 원하는 시기에 매도가 안되면 심리적, 금전적인 부담이 커서 급매로 팔아버리려고 하거나 자칫 투자를 망치는 경우가 있습니다.
 
"사람들이 울때 사고, 웃을 때 팔아라", "무릎에 사서 어깨에 팔아라"는 말이 있죠? 그것이 하락장에서 투자하는 방법에 참고가 될 문장입니다. 우리는 미래를 정확하게 알 수 없으니 무릎이 어딘지 모릅니다. 따라서 허리보다는 낮은 위치라고 생각되는 가격에서 물건을 사는 것이 방법이 될 수 있습니다.
 
그 방법으로 급매와 경매를 꼽을 수 있습니다.

급매

부동산 하락장에서 계속 떨어질 것이라는 심리 때문에 수요가 감소하게 되고 매매로 내놓은 물건들이 잘 팔리지 않게 됩니다. 사는 사람이 없기 때문이죠. 하지만 여러 가지 여건상의 이유로 반드시 집을 팔아야 되는 사람이 있습니다. 그분들은 반드시 팔아야 하기 때문에 손해를 보고서도 싸게 매물을 내놓는 것이죠. 이것을 잡으면 됩니다. 급매를 얻을 경우, 시세보다 훨씬 저렴하게 구입할 수 있기 때문에 시간이 흐르면서 장이 다시 회복세가 보이면 본전은 먹고 들어가게 되겠죠.
 

경매

하락장에서는 경매로 집을 구입하는 것이 유리합니다. 경매에 참여하는 사람이 적어지기 때문에 원하는 물건을 얻기 좋고, 경매 참여자들이 없으면 낙찰을 몇번 거치다가 급매 시세보다 낮게 떨어지는 경우도 있기 때문이죠. 하지만 경매는 권리분석과 명도 등 여러 가지 초보자들이 하기 어려운 절차들이 많기 때문에 많은 공부가 선행되어야 합니다.
 

부동산 반등 시기를 알리는 신호

부동산 반등기를 알리는 신호에는, 대표적으로 '전세가율'과 '미분양아파트 거래율'을 잘 살펴보면 투자의 적기를 잘 맞출 수가 있습니다. 아래 자세한 설명을 해보겠습니다.
 
부동산 시장은 항상 내려가지도 않고 항상 올라가지도 않습니다. 4단계의 사이클이 있다고 하는데요.

후퇴기-하향기-회복기-호황기

• 후퇴기 : 부동산 가격 정점을 찍고 난 후 하락장으로 반전되어 가격이 하락하는 시기 ※매수자 우위 시장
• 불황기 : 미래 프리미엄이 빠져 전세가와 매매가가 근접해오는 시기
• 회복기 : 불황기에 하락한 가격이 저점을 찍고 올라가는 시기. 사람들이 그동안 거래되지 않았던 미분양 아파트를 매수한다, 실수요자들이 시장에 진입하기 시작함
• 호황기 : 부동산 가격의 상승기. 재개발 재건축 시장이 붐을 이루면서 분양권 프리미엄이 매우 높기 붙음.

이렇게 사이클 중 지금인 2023년은 굳이 꼽자면 후퇴기로 볼 수 있겠네요. 그럼 이것을 보았을 때 우리는 부동산을 불황기 또는 회복기에 구매하는 것이 좋겠죠? 회복기를 정확하게 판단하기 어렵기 때문에 전세가와 매매가의 차이가 좁혀져 오는 불황기의 전세가율을 잘 살펴보다가 미분양 아파트가 줄어들기 시작할 때 적기라고 볼 수 있겠습니다.
 

마무리

지금 같은 부동산 하락기에 투자에 어려움을 겪는 분들이 많으실 것이라고 예상됩니다. 저 또한 투자 공부를 하고 있는 입장으로써, 장이 좋지 않아서 투자를 잠시 멈추고 있는데요. 부동산하락기에 반등  사이클 주기를 잘 살펴보면서 아파트 매수 적기를 기다려서 모두 성투하시길 바랍니다.