[경매물건분석] 서울 강동구 천호동 YH빌리지

경매물건 기본 정보

• 경매일 : 23. 5. 8.(월)
• 유찰 2회
• 감정가 : 2억 1,700만원
• 최저가 : 1억 7,360만원

 

시세분석

호가

• 인근 빌라 비슷한 평수 호가 : 1억 9800만원 ~ 2억 4000만원
• 인근 빌라 비슷한 평수 월세 호가 : 6000/59, 1억 5000/24, 5000/57
• 같은 빌라 매물 매매 호가(27) : 2억 7000만원

실거래

• 최근 실거래 : 매매 2억 5천 800('22.6.)/ 전세 : 2억('22. 6.) / 월세 : 정보 없음

 

입지 분석

역세권

지하철역 천호역 10분 거리에 위치합니다.

 

 

내부구조도 및 위반건축물

1.  내부 구조도상 용도미상의 판넬 건축물이 있습니다. 약 4제곱미터의 위반건축물이며, 이를 철거하거나 과태료를 고려하여 입찰하는 것이 바람직하겠습니다.

2. 전용 24제곱미터의 혼자살기에 적합한 정도의 내부 구조로 판단됩니다.

 

인근 상권

1. 상권이 나쁘지 않아보이고, 많은 상권이 밀집해있는 곳은 천호역 인근입니다.

2. 바로 인근에는 편의시설은 많이 없으나 공원과 도서관이 있습니다.

 

학군 및 학교와의 거리

원룸이므로 초등학교와의 거리는 크게 고려하지 않았습니다. 

 

인근 일자리

물건이 위치한 강동구 천호2동은 일자리 현황이 다수 분포하고 있음을 알 수 있습니다.

 

권리 분석

1. 대항력 있는 전입자가 있지만, 주택보증공사에서 대납 후 인계하여 경매를 신청함.

2. 인수하게 되는 금액이 있더라도 대항력을 포기하겠다는 확약서가 제출됨, 낙찰자 인수금액 없는 것으로 판단

 

선정이유

1. 7평의 원룸 오피스텔로 인근 일자리 근무자가 매매 또는 월세로 전입하기 좋은 물건(위반 건축물이기에 대출에 제약으로 전세 계약은 힘들 것으로 예상)
2. 역세권, 10분 거리 천호역 이용하여 교통 편리
3. 인근에 일자리 및 상권이 나쁘지 않음
4. 특수권리분석 매물로 경쟁률 낮을 것으로 예상
5. 시세 대비 저렴하게 낙찰 받을 수 있을 것으로 계산하여, 차익 기대