첫 경매로 낙찰받은 부산 오피스텔 물건 후기 및 수익률 계산, 시행착오

부동산 경매 공부를 한 뒤로 얼마 전에 처음으로 오피스텔 1건을 낙찰 받았습니다. 역시 책으로 읽거나 유튜브를 보는 것만으로 경험하지 못한 귀한 부분들을 많이 겪고 느끼게 되었습니다. 아래는 경매로 처음 낙찰받게 된 부산 구포동에 위치한 오피스텔 물건에 대한 수익률 계산 및 현재까지 겪은 시행착오에 대해서 적었습니다.
 

낙찰 물건

[경매물건분석] 부산 북구 구포동 용진힐타운 아파트

이전에 분석물건으로 올렸던 오피스텔을 낙찰받게 되었는데요. 분석 당시 올라와있던 월세 매물이 매각 기일 일주일 전에 빠지고, 매매로 올라온 것도 실거래가로 7000만원에 계약이 된 것을 보고 확신을 갖고 입찰하게 되었습니다.
또한 부산 다가구, 아파트, 오피스텔 등은 일반적으로 2회 유찰 또는 매각가의 60~70%대 부터 경쟁률이 많이 높아지므로 매각가율 80%인 해당 물건의 경우 단독입찰 또는 2명 입찰로 예상하였습니다. 따라서 실거래가를 고려하여 최저가보다 많이 높게 쓰지는 않았습니다.
 

실거래가 및 수익률 계산

해당 오피스텔 같은 경우 실제 임장을 갔을 때 중개업소에서 '매매 거래는 활발하지 않다, 월세가 공실이 없기 때문에 일반적으로 실거주자 보다는 투자자들이 초반에 사놓고 월세가 잘 나오니까 잘 팔지 않는다' 라는 언급을 하였습니다.
그래서 실거래가 파악이 쉽지는 않았지만, 비슷한 층수의 매매 실거래가 평균은 6,650만원 이었습니다.
따라서 수익률을 계산할 때 보수적으로 매도가를 6,500만원으로 잡고 계산하였습니다.
 
아래는 엑셀로 매도 수익과 월세 수익률을 계산한 표 입니다.
 

매도 수익 계산

- 낙찰가: 5,713만원
- 취득세 및 법무비: 4.6%에다가 법무비 대략 50만원 정도라서 316만원 정도 나옵니다.
- 이자비용은 1개월 정도 나갈 수 있지만, 명도비는 따로 들지 않을 듯 합니다. 6월 26일을 이사일로 잡고 명도확인서를 드리기로 임차인과 협의하였습니다. 전세보증금을 배당금을 신청하였기 때문에 낙찰금에서 임차인이 배당을 받아가고, 전입신고가 되어있지 않기 때문에 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 금액은 없습니다.

- 중개수수료는 법정금액으로 계산하였을 때 임대복비와 매도 복비를 합쳐 50만원 중반대를 생각하였습니다.
- 초기 투자금액은 '실투자금(낙찰금-대출) + 세금 등' 을 합쳐서 1,084만원이 들어갔습니다.
- 2년 뒤 매도하는 것으로 양도세가 15%를 가장하여 월세 수익과 매도차익을 합쳐 계산하면 887만원의 수익이 예상됩니다. 수익률은 82%입니다.
 

월세 수익 계산

- 월세 시세는 500/ 40만원 정도 입니다. 1년에 월 수익은 480만원입니다.
- 대출이자를 5.0%라고 가정했을 때 1년에 대출 이자는 250만원입니다.
- 연 임대료인 480만원에서 대출이자 250만원을 빼면 임대료 순수익은 연 230만원 입니다.
 

투자 시행착오

낙찰을 받고 차근차근 알아보고 풀어가고 하는 중이지만, 제가 경험하면서 느낀 몇 가지 시행착오들에 대해서 적어보겠습니다.

1. 첫 투자로 오피스텔 매입은 비추천
2. 그 이유는 취득세와 대출 방공제의 문제점 두가지
3. 일반 주택 취득세는 1.1%임에 비해 오피스텔 취득세는 주거용인지 업무용인지 상관 없이 4.6% 부과
4. 따라서 취득세 중과되는 3주택자 6% 이상 매매부터 오피스텔 추천(6%가 아닌 4.6%만 내면 되므로)
5. 대출시 오피스텔 방공제(광역시 기준 2,800만원)을 하지 않기 위해 MCG를 가입해야하는데 MCG를 먼저 가입할 경우 MCI사용이 불가해서 이후 주택 취득시 대출이 불리, MCG를 한번 더 사용할 수 있으나 취급은행 제한적
6. 따라서 MCI를 주택 구입에서 두 번 사용하고, 세번째 MCG사용이 가능한 오피스텔을 구입하는 것이 유리
7. 결론 : 오피스텔 투자는 3주택 이상에서 매매하는 것이 세금, 대출 부분에서 따지면 가장 유리