경매 매각불허가 사유, 경매 매각불허가 신청 허가 사례 : 경매 낙찰 후 잔금 납부 전 취소하고 싶을 때

경매 낙찰 후, 잔금납부를 하기 전 신청에 의해 또는 법원 직권으로 중대한 몇가지 사유가 발생하면 법원에서 매각불허가를 내리기도 합니다. 그렇게 된다면 다시 보증금을 돌려 받고 낙찰은 없던 일이 됩니다. 이는 실무에서 잘 허가가 되지 않지만 사례가 있는 만큼, 상황이 발생하였을 때 잘 숙지하고 활용해보셔야합니다. 

 

경매 매각불허가 뜻

먼저 경매 절차에서, 매각 기일에 여러 사람이 입찰 금액을 써내어서 물건에 대한 입찰을 하고, 최고가 매수인이 나오게 됩니다. 최고가매수인은 즉 낙찰인 이라고 합니다.

 

그러나 최고가매수인이 되었다고 바로 주인이 되는 것이아니라 일련의 과정을 거치게 됩니다. 매각 기일 후 일주일 뒤에 판사가 해당 물건 매각을 허가할 것인지 매각을 불허가 할 것인지 한번 공고를 하게 되는데, 여기서 "매각을 불허가 해주세요" 문제가 있으니 물러주세요. 라는 뜻으로 매각불허가 신청을 할 수 있습니다.

 

매각불허가는 양날의 검입니다. 좋은 물건을 받았는데 하자나 문제가 있어 매각불허가가 뜨면 낙찰인은 좌절할 것이고, 내가 몰랐던 중대한 하자가 있었는데 모르고 낙찰을 받았다가 보증금을 날릴 위기에 쳐해있으면 구제를 받을 수 있는 제도입니다.

 

일반적인 물건의 경우에는 매각불허가가 나는 경우가 잘 없기도 하고 '민사집행법 제 121조'에 7가지 사유로 명확히 기재가 되어 있음에도 잘 몰라서 대처를 잘 못하는 경우가 있습니다. 

 

따라서 매각불허가 사유에 대한 것은 경매공부하면서 반드시 알아두는 것이 중요합니다.

 

 

경매 매각불허가 사유 7가지

민사집행법 제121조(매각허가에 대한 이의신청 사유)

매각허가에 관한 이의는 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 이유가 있어야 신청할 수 있습니다.

1. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때
2. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때
3. 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때
4. 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 제 108호 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 때
5. 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때
6. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행중에 밝혀진 때
7. 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때

매각불허가 사유 7가지 중에서 낙찰자가 사유를 들어 신청할 수 있는 경우는 5, 6, 7번이 있습니다. 

우선 각호의 설명에 대해서 아래에서 추가로 알아보도록 하겠습니다.

 

 

경매 매각불허가 사유 예시

1. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때

• 부동산 경매 신청 자체의 흠결이 있는 경우
• 송달의 하자가 있는 경우 : 경매 개시결정 또는 매각기일이 이해관계인에게 통보안된 경우
• 경매 취하를 한 경우
• 경매의 집행을 정지할 사유가 있는 경우
• 채무인의 회생절차가 개시된 경우

 

2. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때 

• 최고가매수인이 미성년자, 금치산자, 한정치산자에 해당하는 경우
• 최고가매수인이 매각부동산을 취득할 자격이 없거나 부동산 취득하기위한 증명이나 인허가가 없는 때(농지를 낙찰 받은 경우 농지취득자격 증명 허가가 없는 때)
• 해당 물건을 낙찰 받았다가 잔금을 납부하지 않고 다시 낙찰을 받았을 때
• 채무자가 최고가매수인이 된 경우

 

3 및 4. 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때 (+ 108호에 해당하는 경우)

• 자격 없는자가 자격이 있는 타인인 대리인을 매수한 경우
• 가격 담합한 경우
• 방해 매각으로 인한 유죄 판결을 받고 2년이 지나지 않은 경우

 

5. 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때

• 경매 기일 공고에 대하여 기재 누락, 착오가 있었던 경우
• 경매 대상 부동산 중 일부 누락된 것이 있었을 경우
• 감정평가서 작성의 중대한 하자가 있는 경우
• 감정인의 자격 또는 평가방법에 위법사유가 있는 경우
• 경매물건의 선순위 임차인의 누락이 있었던 경우
• 최선순위 설정일자가 실제와 다른 경우
• 위와 같은 경우 외에도 매수 희망자가 매수 신고가격을 정함에 있어서 영향을 미칠만한 사유가 있을 때

 

6. 천재지변, 그 밖에 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행중에 밝혀진 때

• 화재, 수재, 점유자의 고의적인 파손이 있을 때
• 바닥 방수의 파손으로 침수되거나 지붕의 구멍 등 물리적 문제가 있는 때
• 대위변제로 권리관계 변동이 발생한 때
• 매각기일 이후에 유치권이 신고된 경우
• 낙찰로 소멸되지 않는 예고등기가 누락된 경우
• 이해관계인의 이익이 침해되거나 매각 절차의 공정성을 해치는 중대한 절차위반이 있는 경

 

7. 그밖의 중대한 잘못

• 이해관계인의 이익을 침해할 우려
• 경매 신청 채권자에 우선하는 선순위 채권자의 채권금액과 절차 비용을 변제한 후 신청자에게 배당액이 없는 경우
• 감정평가된 부동산의 가격이 시세보다 현저하게 낮은 경우
• 부동산의 일부를 누락해서 감정평가 금액이 현저하게 낮게 된 경우

 

경매 매각불허가 사례

• [ 대법원 1995.12.1.자 95마 1143결정 ] 최저매각가격이 압류채권자의 채권에 우선하는 채권과 절차비용에 미달함에도 불구하고 집행법원이 이를 간과하고 민사집행법 제102조 소정의 조치를 취하지 아니한 채 경매절차를 진행한 경우에, 만일 최고가매수신고인의 매수신고가액이 우선채권 총액과 절차비용을 초과한다면 그 절차 위반의 하자가 치유되지만, 그렇지 않고 그 매수신고가액이 우선채권 총액과 절차비용에 미달하는 때에는 집행법원은 매각불허가결정을 하여야 하며, 집행법원이 절차를 그대로 진행하였으면 매각 불허가 사유에 해당한다.
  
  
• [ 대법원 1998. 8. 24.자 98마1031 결정 ] 선순위 근저당권의 존재로 후순위 임차권의 대항력이 소멸하는 것으로 알고 부동산을 낙찰받았으나, 그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경됨으로써 낙찰부동산의 부담이 현저히 증가하는 경우에는, 낙찰인으로서는 민사소송법 제639조 제1항의 유추적용에 의하여 낙찰허가결정의 취소신청을 할 수 있다. 
   
• [ 대법원 1991. 12. 16.자 91마239 결정 ] 경매개시결정은 비단 압류의 효력을 발생시키는 것일 뿐만 아니라 경매절차의 기초가 되는 재판이어서 그것이 당사자에게 고지되지 않으면 효력이 있다고 할 수 없고 따라서 따로 압류의 효력이 발생하였는지 여부에 관계없이 경매개시결정의 고지 없이는 유효하게 경매절차를 속행할 수 없다.
   
• [ 대법원 1968. 8. 26.자 68마798 결정 ]건물을 평가함에 있어서 현상대로 하지 아니하고 등기부상의 표시에만 의존하여서 한 경우에는 그 평가는 위법하다
   
• [ 대법원 1998. 10. 28.자 98마1817 결정 ]경매 대상 토지가 도시계획상 자연녹지지역 내 공원으로서 그 사용·수익에 공법상 제한이 있는 경우, 그 수목의 가액을 제외시킨 채 토지가격만을 평가하여 최저입찰가격을 결정한 것이 그 가격 결정에 중대한 하자가 있는 경우에 해당하여 낙찰불허 사유가 된다.
   

 

경매 매각불허가 신청서 양식 다운로드

매각불허가신청서 양식.hwp

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주의점

매각허가결정, 매각 불허가결정은 매각기일 후 일주일이 지나면 매각결정기일이 잡히고, 매각 허부에 대한 즉시항고나 불허가 신청은 그로부터 1주일이 지나면 확정이 됩니다. 따라서 매각기일로 부터 2주 이내로 신청서를 내야하고 그 기간이 지나게 되면, 불허가신청을 할 수 없고 매각취소 신청을 할 수 있는데 이때 조건이 훨씬 까다롭게 됩니다.

따라서 낙찰 후 위 7가지 사유로 낙찰받은 부동산을 무르고 싶을때 반드시 기한을 잘 살펴보시기 바랍니다.

 

 

 

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