오피스텔 경매, 방공제 없이 경락잔금대출 최대로 받는 방법 : 오피스텔 잔금 77% 담보대출받은 후기

첫 투자로 오피스텔을 낙찰받아 대출을 레버리지하여 잔금을 치루게 되었습니다. 오피스텔은 일반적으로 방공제가 들어가게 되는데, 몇천만원이 투자금으로 더 필요하기 때문에 방공제 없이 대출을 받는 것이 중요합니다. 방 공제 없이 잔금의 77%까지 대출받은 후기를 적어보겠습니다.

 

오피스텔 방공제(방빼기)란?

방공제란, 오피스텔 뿐만 아니라 주택담보대출을 받을 때도 들어보셨을텐데요, 최대 대출금액에서 최우선 변제되는 소액임차보증금을 뺀 금액을 대출해준다는 것입니다.

 

은행 입장에서는 담보로 대출해준 물건이 경매로 넘어갔을 경우 소액임차인에 대해서는 먼저 배당이 된 후 남은 금액에 대해서만 배당받을 수 있기 때문에 대출해준 금액을 다 받지 못한다는 리스크를 대비하기 위해서 최대 대출금액에 5,500만원 ~ 2,500만원을 뻰 금액을 대출해줍니다.

 

<지역별 오피스텔 방공제(최우선변제) 금액>

구분	최우선변제금액
서울특별시	5500만원
'수도권정비계획법'에 따른 과밀억제권역(서울 제외) 세종, 용인, 화성시, 김포시	4800만원
광역시(과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시	2800만원
그밖의 지역	2500만원

 

위와 같이 지역별로 방공제 금액이 다르며, 저기 적힌 최우선 변제금액만큼 대출을 덜 해준다는 것입니다.

이는 구매자가 직접 거주할 계획이라 하더라도 나중에 임차를 놓을 수 있으므로 최초 대출금액에서 방공제를 하고 대출을 해줍니다.

 

아파트나 주택같은 경우는 일반적으로 직접 거주하는 수요가 많기 때문에 알아서 MCI보증보험이라는 것을 들어서 방공제 없이 최대금액으로 대출 해주지만, 오피스텔/ 다가구 같은 경우는 일반적으로 실거주 매매보다 임대투자용 매매가 많기 때문에 내가 직접 알아보고 노력하지 않으면 방공제 없이 대출을 최대로 받을 수 없고 LTV 50 ~ 60%가량에 그치게 됩니다. 

 

하지만 오피스텔도 방공제 없이 경락잔금대출을 받는 방법이 있는데요, 아래에서 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

 

오피스텔 방공제 없이 경락잔금 대출 받는 방법

본론부터 이야기하자면 방공제금액을 추가로 대출해주는 보증인 MCG 모기지 보증을 대출 때 같이 가입하면 됩니다. 

MCG 신용보험이 뭔지 처음들어보시는 분들도 있을 듯한데요, MCG는 주택금융공사에서 제공하는 상품이며 이를 대출과 함께 가입할 경우 소정의 보증료를 직접 부담하고 최대한도의 대출을 받을 수 있습니다.

 

일반적으로 방공제 없이 대출을 받을 때 두개의 상품을 활용합니다. MCI와 MCG이며 이 둘은 방공제를 하지 않고 대출받을 수 있는 보증보험이라는 공통점이 있지만, MCI는 아파트, 다세대를 대상으로 취급하고 MCG는 아파트, 다세대, 다가구, 오피스텔까지 취급합니다. 조건 또한 조금씩 다릅니다.

 

MCI 보증보험	MCG 보증보험
- 보증기관 : 서울 보증보험 - 보증료 부담 : 대출 취급 은행 - 대상주택 : 아파트, 연립, 다세대, 단독주택 - 가입 가능 건수 : 1인 2건 - 가입조건 : 담보 부동산 선순위 임대차 없을 것	- 보증기관 : 주택금융공사 - 보증료 부담 : 대출자 - 대상주택 : 아파트, 연립, 다세대, 단독주택, 다가구, 오피스텔 - 가입 가능 건수 : 세대당 2

 

MCI와는 다르게 MCG는 취급하는 은행이 많지 않습니다. 특히 1금융권에만 존재하고 경락잔금대출은 특수한 경매라는 상황이 들어간 대출이라 경락대출 상담사들이 MCG를 적용하여 오피스텔 잔금 대출을 해주는 경우가 흔치 않습니다.

 

또한 MCG를 먼저 이용하면 MCI를 쓸 수 없다는 말이 있는데, 저는 그렇지 않았습니다. 오피스텔을 처음 낙찰 받아서 MCG를 사용했고 두번째 빌라를 낙찰 받았을 때 MCI로 방공제 없이 최대한도로 대출 받았습니다.

 

은행에 물어보니 "취급 은행에 따라 차이가 있을 수 있지만 MCG를 먼저 사용하고서 다음으로 MCI를 사용하는 것도 가능하다, 하지만 오피스텔을 최초 구매하고 MCI로 아파트를 구매하는 경우가 흔치 않아서 이에 대해서 대출 심사 조건에 따라서 달라질 수 있다" 라고 말했습니다.

 

아래 제가 직접 MCG를 이용하여 오피스텔 경락잔금 대출을 최대로 받은 후기를 적어보았습니다.

 

 

오피스텔 경락잔금 대출 77% 받은 후기

제가 첫 경매 낙찰을 오피스텔로 받았는데요, 공부하면서 낙찰을 받은거라 대출 관련 지식이 많지 않은 상태에서 몸으로 부딪히자 였습니다. 그래서 시행착오도 많았구요...

 

오피스텔은 경락대출이 대부분 방공제 된다는 사실도 제대로 알지 못한채 일단 낙찰을 받은 뒤 대출을 알아보니 방공제로 최대 대출 금액에서 2,800만원을 빼고 받을 수 있다는 이야기를 상담사에게 듣고 망연자실 했습니다.

 

소액오피스텔이라 제가 5700만원에 낙찰을 받았고 3500만원까지는 대출이 가능할 줄 알았는데, 많이 받아봤자 2200만원까지 밖에 못해준다는 겁니다..;; 그놈의 방빼기 때문에요 

 

똥줄이 타던 저는 전국의 경락잔금 대출 상담사*에게 모두 연락해서 문자를 돌리기 시작했고, 절망적이게도 제가 있던 지역(대구) 및 부산은 MCG를 쓰는 은행이 없었습니다. 그런데 서울에 계시는 상담사분에게 연락이 와서 오피스텔 방공제 없이 4400만원까지 대출이 가능하고, MCG 사용이 가능하다는 연락을 받았었습니다. 

 

*전국 경락잔금 대출 상담사 목록이 필요하시면 댓글에 이메일 주소와 함께 남겨주시면 보내드리겠습니다.

 

속전속결로 그 곳에서 진행하게 되었고, 저는 잔금 5,700만원 중 4,400만원을 대출 받아 77%가량을 받게 되었고 크게 묶이는 돈 없이 무사히 잔금을 치룰 수 있었습니다.

 

물론 출장비가 포함되어 법무사비를 꽤 많이 드리긴 했지만 그래도 2,200만원을 얻고 법무사비 50만원 더 드리는 것은 아깝지 않았습니다.

 

 

마무리

이렇게 오피스텔 경매 낙찰에서 방공제 없이 대출 최대로 받는 방법에 대해서 알아보았습니다. 도움이 되셨으면 좋겠습니다 감사합니다.

 

 

 

 

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