보유 주택 수에 따른 최고의 양도 전략: 양도세 아끼기(1주택자, 2주택자, 다주택자)

양도세에 대해서 잘 모르거나, 보유 주택 수에 따른 양도세를 가장 많이 아끼는 전략에 대해서 궁금하신 분들은 이번 포스팅이 큰 도움이 될 것이라고 생각합니다. 1 주택자, 2 주택자 및 다주택자들의 보유 주택 수에 따른 최고의 양도 전략을 알아보겠습니다.

1세대 1주택자 양도세 아끼기 전략

1세대 1주택자의 경우 경우에 따라서는 양도세를 아예 안 낼 수가 있기 때문에 전략에 따라서 잘 매도하셔야 합니다. 

 

즉, 양도할 때 비과세 요건을 최대한 활용해서 적용받는 것이 최선입니다. 물론 비과세 요건을 충족하기 전이라도 시세차익이 더 크거나 손해를 보고 있다면 2년 비과세 요건을 따질 필요가 없어지긴 합니다.

비과세 요건은 주택을 2년간 보유 후 매도하면 1주택자의 경우 양도세를 내지 않아도 됩니다. 다만 조정 대상 지역 내에서 주택을 취득한 경우에는 2년 보유뿐 아니라 2년간 실거주해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

 

1세대 2주택자 양도세 아끼기 전략

2 주택자의 경우 '일시적 2 주택 제도'를 활용하여 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

2 주택이지만 일정한 조건을 갖출 경우 1 주택으로 취급하여 비과세 혜택을 주는 것입니다. 일반적으로 주택 2채를 가지고 있다가 하나를 팔게 되면 과세가 되는 것이 원칙이지만, 이사를 하거나 혼인이나 동거, 봉양을 위해 일시적으로 2 주택이 된 상태라면 기존 주택을 매도할 때 비과세를 적용받을 수 있습니다.

 

기존 1주택을 가지고 있다가 이사를 하기 위해 새 집을 취득한 경우, 새로운 집을 취득한 날로부터 3년 내에 기존 집을 팔아야 합니다. 여기서 기존 주택을 보유한 기간은 2년 이상이 되어야 합니다.

 

예를 들면, 최근 구매한 집은 2023년 9월 1일에, 기존 집은 2004년 1월 1일에 샀으며 현재 집은 내가 살고 있고 기존 집은 전세를 주고 있다고 가정했을 때, 2026년 9월 1일까지 기존 집을 처분하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

 

그런데 새 집을 산 지 3년이 지나서 기존 주택을 팔게 되면 비과세 혜택을 받을 수 없고 양도소득세가 부과됩니다. 

 

다주택자 양도세 아끼는 전략

전략 1 ) 양도플랜 세우기

3 주택 이상의 다주택자가 양도세를 가장 아끼는 양도 전략은, 양도 차익이 가장 적은 주택부터 골라 파는 것이 양도세 측면에서는 유리합니다, 만약 주택 3개를 가지고 있을 경우 1채를 양도하면 2 주택이 됩니다. 이때 부터 일시적 2주택 특례를 받을 수 있기 때문에 위의 2주택자 비과세 양도 전략을 따를 수 있습니다.

 

만약 2주택 비과세 전략을 활용하지 못하는 다주택자라면 처분 순서가 중요합니다. 서울(양도차익 6억), 광명(양도차익 3억), 아산(양도 차익 1억)인 주택이 각 1채씩 있다면 마지막에 처분하는 한 개의 주택이 비과세 되므로 양도차익이 가장 큰 서울 주택을 가장 마지막에 처분해야 합니다.

 

양도소득세는 1년간 실현된 양도 차익에 따라서 부과되므로 광명과 아산 주택을 같은 해에 매도하면 안 되고 1년에 한채 씩 매도하는 것이 가장 유리합니다.

최악은 서울 - 광명 - 아산 순으로 처분하면 양도세 폭탄을 맞게 됩니다. 

 

전략 2) 증여, 양도 활용하기

다주택자가 양도세를 아끼는 전략 중 또 다른 절세 전략은 증여, 양도하는 것도 방법입니다. 장기간 보유 후 매도할 계획이라면 배우자에게 증여 후 양도하는 것도 전략입니다. 시세가 5억 인 아파트를 배우자에게 6억에 증여해서 10년 뒤 6억에 처분하면 양도차익이 없으므로 양도세가 부과되지 않습니다. 배우자 증여재산공제(비과세)는 6억 원까지이니 참고하세요,

 

다만 취득세는 발생하므로 이를 잘 고민해서 유리한 쪽으로 선택하시면 되겠습니다.

그러나 주의할 점은, 10년 이내 팔게 되면 양도 시 취득가액과 시기가 증여자가 취득한 시기가 적용되어(이월과세) 되어 효과가 사라집니다. 따라서 10년 후까지 보유할 서울 아파트의 경우 적용하시면 되겠습니다.

 

아래에서 예를 들어볼게요,

남편이 3억 원에 취득한 아파트의 시세가 현재 10억 원에 이르고 매각해야 할 상황이라고 가정합시다. 남편이 3억 원에 사서 10억 원에 판다면 양도 차익은 7억 원으로 1세대 1 주택 비과세 요건을 충족시키지 못하면 2억 6만 원의 양도세(공제 제외)를 내야 합니다.

하지만 아내에게 시세 6억 원일 때 사전에 증여한 뒤 이를 제삼자에게 10억 원에 판다면 세금은 얼마나 나올까요. 증여세는 물론 없습니다. 아내는 양도차익 4억 원에 대해 세율을 적용하면 약 6,606만 원의 세금이 산출됩니다. A→B증여→C 양도는 A→C 양도 때의 세금에 비해 5분의 1 수준으로 줄어듭니다.

 

 

전략 3) 매매사업자 활용하기

매매사업자를 활용하게 되면, 주택을 사고파는 것을 업으로 하는 사람이라는 사업자를 내는 것으로, 취득세면에서는 이득이 없지만 양도세 면에서 혜택을 볼 수 있습니다. 매매사업자에 대해서는 아래 포스팅에서 자세히 다루었습니다.

부동산 매매사업자 조건, 매매사업자로 받을 수 있는 혜택 정리

 

마무리

보유 주택 수에 따른 양도세를 가장 많이 아끼는 전략에 대해서 알아보았습니다. 세금 중에 다주택자 규제를 위한 세금인 양도세가 우리나라는 정말 높은 것 같습니다. 상황별로 양도세 절세 전략을 참고하여 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

 

 

 

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