[부동산 갭투자] 광역시, 중소도시 아파트 투자 : 어디 지역에 투자해야 잃지 않고 돈을 벌 수 있을까?

이미 조금 반등한 수도권과는 다르게 지방은 아직 부동산 갭투자할만한 지역이 조금 남아있습니다. 그렇다고 아무지역이나 투자하게 되면 매도도 안되고 오르지도 않고... 아주 큰일납니다. 오르는 투자를 하려면 광역시 및 중소도시 지역 중에 어떤 지역에서 투자를 하면 좋을지 아래에서 기준과 함께 알아보도록 하겠습니다.

 

오르는 투자 지역 선정하는 기준

1. 평균 전세가율 70% 이상인 지역
2. 투자금이 적게드는 지역
3. 향후 2년간 입주물량이 적은 곳
4. 50만 이상 인구 규모를 가진 지역

 

 

1. 전세가율 높은 지역

70%이상인 전세가율이 높은 지역을 선택해야하는 이유는, 안전마진을 확보하기 위함입니다. 일반적으로 매매가는 전세가+가수요가 붙어서 매매가가 형성되게 됩니다. 전세가격은 실수요 가치를 나타내며, 전세가 높으면 결국 실수요가치가 높다는 의미로, 매매가가 크게 내려가지 않고 안전마진을 확보하게 됩니다. 따라서 투자했을 때 안전한 아파트라고 볼 수 있습니다.

현재 전세가율이 70% 이상 되는 지역으로는, 창원시 청주시 천안시 전주시 김해시 포항시 구미시 등이 있습니다.

광역시 같은 경우는 69% ~ 57%의 전세가율에 그치고 있습니다.

 

2. 투자금이 적게 드는 지역

광역시 또는 지방 중소도시에서 투자금은 7000만원 이내가 적당하다고 생각합니다. 그 이상은 수도권 투자로 가서 더 오랜기간에 더 많은 수익을 낼 수 있도록 집중해야합니다.

 

현재 중소도시 중에서 32평에 투자하기 위해 드는 투자금이 3,000만원 이내인 지역은 포항시 남구, 목포시, 익산시, 포항시 북구, 경주시, 군산시, 구미시 입니다.

 

지방 광역시 중에서 32평에 투자하기 위해 드는 투자금이 7000만원 이내인 지역은 부산 중구, 울산 울주군, 광주 북구, 울산 동구가 있습니다.

 

아직까지 전세가가 더 올라오길 기다려야겠다는 느낌도 있고, 중소도시라도 빨리 투자할까 싶은 생각도 드네요. 위를 보고 한번 개인이 판단해보시길 바랍니다.

 

 

3. 입주물량이 적정한 곳

지방 투자때 가장 큰 리스크는 전세가격의 하락, 역전세 입니다. 역전세를 맞으면 투자금이 더 들어가고 매매가격까지 떨어질 수 있습니다. 역전세의 가장 큰 원인은 바로 입주물량인데요, 전세가격이 안떨어지려면 입주물량을 보고 예측할 수 있어야합니다. 

 

현재 입주물량이 3년 내 적정한 곳은 광주, 창원, 전주, 진주가 있습니다. 대구, 부산, 천안 등도 현재는 입주물량이 많지만 3년 이후에 신축아파트 예정 세대수가 적어 전세가 반등에 따라 투자 타이밍을 잘 잡기에 좋은 지역입니다.

 

 

4. 인구 규모가 50만 이상인 곳

지방투자에서 유의해야할 점은, 너무 작은 소도시나 20만 이하의 인구가 살고 있는 시골 지역에 투자했다가 살사람이 없어서 팔지도 못하고 계속 묶여있는 상황을 주의해야합니다.

 

지방은 인구 수가 해당 지역의 위상을 결정하며, 인구 수가 많은 지역이 수요가 몰려서 더 많이 오르고 덜빠집니다. 또한 내가 물건을 팔려고 내놨을 때 수요가 많아서 매도도 안정적입니다.

 

현재 50만 이상의 인구수를 가진 지역은, 부산 대구 대전 광주 울산과 같은 광역시와 중소도시 중에서 창원 청주 천안 전주 김해가 있습니다.

 

 

위 투자 기준에 맞는 투자 지역 선정하기

전세가율, 투자금, 입주물량, 인구수를 모두 고려해보았을 때 저는 창원, 청주, 전주를 꼽았습니다.

• 창원 : 현재 전세가율 72% + 투자금 24평 기준 6000만원 + 인구 101만
• 청주 : 현재 전세가율 78% + 투자금 24평 기준 3700만원 + 인구 85만
• 전주 : 현재 전세가율 76% + 투자금 24평 기준 3700만원 + 인구 65만