[부동산 갭투자] 광역시, 중소도시 아파트 투자 단지 선정하는 기준

수도권 투자와는 다르게 광역시 및 중소도시 아파트 투자에서 오르는 아파트 단지는 따로 있습니다. 예를 들면 수도권에서는 강남접근성과 지하철 역세권이 중요한 가치를 띄는 반면, 지방의 경우에는 지하철이 큰 의미가 없습니다. 아래 포스팅에서 수도권과 다른 지방에서의 투자 기준을 알아보도록 하겠습니다.

 

지방에서 오르는 아파트 기준

지방에서 입지가 좋은 아파트는 수도권과는 다르게 학군이 가장 중요합니다. 그 이후로는 환경, 직장, 교통 순으로 우선순위를 띱니다. 또한 연식같은 경우, 입지가 좋은 구축보다는 입지가 다소 떨어지더라도 신축이 선호도가 더 높습니다.

1. 학군
2. 환경
3. 직장
4. 교통

입지 다소 떨어지는 신축 > 입지 가장 좋은 구축

 

 

 

학군이 좋다는 기준?

그럼, 지방에서 학군이 좋다는 기준은 무엇일까요? 대구하면 수성구, 광주는 봉선동과 같이 딱 떠오르는 지역이 있을겁니다. 해당 지역의 중학교 학업성취도를 보면 대부분 90%이상의 학교가 모여있을 겁니다.

 

지방은, 대부분 직장은 자차로 이동하고 여유로운 집안에서는 아이들의 학군이 좋은 곳으로 이사가고 키우는 것을 1순위로 생각합니다. 또한 학부모들은 아이들을 상대로 실험을 하지 않기 때문에 학군지가 바뀌는 경우도 거의 없습니다. 그냥 여기가 학군이 좋다고 하면 계속 학군이 좋은 곳이라는 것이 학계의 정설입니다.

 

학군이 좋다는 기준을 볼때는 중학교 학업성취도를 기준으로 합니다. 95%이상 학업성취도를 가진 중학교가 가장 최상급이고 일반적으로 90%이상의 학업성취도를 가진 지역과 특목고 진학률이 높은 곳은 학군이 좋다고 말합니다.

 

 

환경이 좋다는 기준?

지방 지역에서 환경이 좋다는 기준은 편의시설을 얼마나 잘 갖추었는가를 봅니다. 서울처럼 여기저기 백화점이 있고 스타벅스가 있으면 좋지만, 지방은 그렇지 않은 곳이 더 많기 때문에 백화점과 스타벅스리저브, 대형마트 갯수를 보고 판단합니다. 

백화점 1개 이상 있는 곳이 상급지로 봅니다. 백화점이 그 지역에 아예 없다면, 대형마트가 어디에 있는지로 판단하여 환경이 좋은지 아닌지를 판단하는 기준으로 삼기도 합니다.

 

 

직장 종사자 수가 많은 곳

해당 지역에 직장 종사자 수가 20만명 이상이 되는 곳을 두고 직주근접으로 보고 입지가 좋은 곳으로 매겨집니다. 하지만 사람들이 싫어하는 공장인근이나 발전소 인근은 직장 종사자 수가 많아도 환경이 좋지 않은 곳으로 보기 때문에 입지 우선순위가 밀립니다.

 

 

지방에서 교통이 좋은 곳?

서울 같은 경우는 대중교통이 워낙 잘 되어 있기 때문에 지하철 역세권이 매우 높은 가치를 가집니다. 또한 버스 가까운 곳도 교통이 좋다고 판단합니다.

 

하지만 지방은 오히려 대중교통을 이용하는 것 보다 자차로 이동하는 경우가 많고 배차간격이 멀고 지하철이 지나가는 곳이 주요 업무지구를 관통하는 지역이 몇 없기 때문에 교통이 아파트 가격에 미치는 영향이 현저히 적습니다.

 

물론 부산이나 대구 같은 경우는 역세권이 의미를 가지기도 하지만 다른 지역같은경우는 자차 이동 시간이 교통이 좋은 곳을 판단하는 기준으로 더 적합합니다.

주요 업무지구에서 자차로 30분 이내로 접근 가능한 곳이 교통이 좋은 곳으로 판단됩니다.

 

 

지방에서 1등 입지를 가진 곳

지방에서 학군이 우수하고, 거주 만족도가 높은 곳을 고르자면 아래와 같습니다. 지난 상승장에서 가장 많이 올랐고, 수도권 만큼 장기보유도 가능하지만, 투자금이 많이 든다는 장점이 있습니다.

• 부산 : 해운대, 수영, 남구, 연제구, 동래구
• 대구 : 수성구
• 대전 : 서구 둔산동, 유성구 도안신도시
• 광주 : 남구 봉선동, 광산구 수완지구
• 울산 : 남구 신정동, 중구 혁신도시
• 창원 : 용호동, 반림동
• 청주 : 복대동, 가경동
• 천안 : 불당동
• 전주 : 혁신도시, 효자동
• 김해 : 장유동, 율하동

 

지방지역 갭투자를 위해 내가 해야할 일

저는 2024년에 지방 투자 1개를 하기 위해서 한달에 하나씩 임장지역을 넓히고, 창원/ 천안/ 청주/ 전주 중에서 5000만원 이내로 투자할 곳을 파헤치는 것이 목표입니다.

 

비슷한 입지 위상 중에서 가격이 저렴한 곳에 투자하고, 저평가된 아파트를 구매하여 다시 그 가치를 되찾을 때 까지 꾸준히 기다리기 위해 노력할 예정입니다. 다들 성투하세요 ~!