이거 모르고 경매하면 망합니다: 경매 투자하면서 돈 잃는 경우 TOP3

경매투자를 시작한 지 어언 몇 년이 지나갔습니다. 주변에 같이 투자하는 사람들을 많이 알아가면서, 이들이 실제로 경매투자하면서 돈을 크게 잃었던 경험을 정리해 보았습니다. 초보 경매투자자들이 흔히 하는 실수인데요. 반드시 주의하셔야 합니다.

 

경매투자 할 때 꼭 알아야 할 부분

최근 부동산 시장이 조금 반등한다는 이야기가 들리면서 수도권, 광역시 위주로 경매투자의 인기가 불타오르고 있습니다. 그러면서 낙찰 금액도 점점 시세와 가까워지는 느낌인데요, 특히 아파트의 경우 경매로 싸게 받아서 거주하려는 목적을 가지신 분도 들어오기 때문에 낙찰가율이 상당히 높습니다.

 

그러나, 경매 사이트에서 낙찰이 끝난 금액들을 보면 '엥? 이 금액에 받을 바에.. 일반 매매로 받는 게 더 나은데?' 하는 경우도 많이 보고, "이건 전세 보증금을 인수하는 물건인데 이 금액에 받는다고? 권리 분석을 잘못해서 받았구나" 하는 낙찰 물건들을 보게 됩니다.

 

갭투자나 월세 임대수익 투자와 다르게 경매 투자의 핵심은, 시세 대비 저렴한 가격에 싸게 받아서 시세에 팔거나 리모델링을 통해 시세보다 비싸게 파는 것이 핵심입니다.

 

물론 경매를 투자관점으로 보지 않고 실거주 목적으로 보거나 경매를 받아서 10년 이상 들고 가면서 시간 흐름에 따른 시세차익을 얻겠다고 하면 시세만큼의 가격에 받아도 상관없습니다.

 

그러나, 굳이 일반 매매와 같은 가격에 받으면서 명도하고, 소송절차 밟고, 청소하고, 최악의 경우 강제집행까지 하는 이런 리스크를 얻을 필요가 없겠죠. 반드시 싸게 받아야 최소 노동값이라도 벌 수 있습니다.

 

그러나 좋은 물건에 대한 경매투자 경쟁률이 올라가고, 경매초보들이 시장에 많이 뛰어들게 되면서 경매할 때 기본적으로 절대 하지 말아야 할 실수들이 꽤 보이고 있습니다. 

 

투자의 기본철칙 2가지 중 첫째는 돈을 잃지 않는 것, 둘째는 첫 번째 철칙을 잊지 말 것입니다. 그럼 아래에서 경매투자에서 돈을 잃는 경우 중 가장 많은 상황 3가지를 적어보았습니다.

 

경매투자에서 돈을 잃는 경우

1. 시세를 제대로 알아보지 않고 높은 금액으로 입찰
2. 잔금 치를 여력을 제대로 확인하지 않고 입찰
3. 대항력 있는 임차인이 있음에도 권리분석 오류로 입찰

 

시세보다 높은 금액으로 입찰

경매에서 돈을 잃는 경우 중에 가장 흔한 경우입니다. 경매 물건 입찰에서 기본 중에 기본은 해당 물건의 시세파악입니다. 시세파악이라 하면, 이 물건이 현재 시점에 얼마에 팔릴 수 있을지, 얼마에 구매하는지 정확히 아는 것입니다. 감정가나 최저가와는 전혀 관련이 없습니다.

 

여기서 초보들이 가장 많이 하는 실수가 시세파악한답시고 부동산 한 곳~ 두 군데 전화해 보고 그 금액을 시세로 그대로 믿는 경우 오류가 많이 나타납니다. 부동산이라고 해서 그 물건에 대해 빠삭하게 알기 쉽지 않아서 전화 와서 떠보듯이 물어보면 귀찮은 마음에 대충 대답해 주거나 자신의 주관대로 엉뚱한 시세를 불러줄 수도 있기 때문입니다.

 

이렇게 잘못 알게 된 시세를 가지고 입찰을 하면 어떻게 될까요?

 

팔리지도 않는 비싼 금액에 낙찰받아서, 돈을 벌기 위해서 그것 보다 더 높은 금액에 물건을 내놓으면 사람들이 집을 보러 오기는커녕 관심도 가지지 않게 되면서 돈이 묶이고 이자만 나가기를 몇 달 보내다가,

마음이 다급해져서 가격을 내리고 내리다가 결국 낙찰받은 금액보다 더 저렴하게 내놓고 명도나 중개비 등 노력과 돈은 많이 쓰고 상처만 남아서 경매시장을 떠나게 됩니다.. 

 

지금 이 글을 읽으시는 분들은 절대 그렇게 되면 안 됩니다. 이 경우는 그래도 망하기보다는 주식 손절처럼 조금 손해만 보고 경험은 얻은 채로 마무리하게 되지만, 아래의 두 가지의 경우는 상당히 타격이 큽니다.

 

경매 입찰가 산정하는 방법 : 경매 입찰 가격 산정 시 고려할 점

 

 

잔금 치를 여력을 확인하지 않고 입찰

두 번째로 많이 하는 실수입니다. 경매입찰 때 최저가 10%의 보증금을 내고 나머지 90%의 잔금을 내 돈과 대출을 이용하여 치르게 됩니다. 물론 내 돈 모두로 잔금을 치를 수 있지만 대부분 경락잔금 대출을 활용하여 치릅니다.

 

경락잔금 대출은 일반 매매 주담대 보다 더 잘 나온다고 알려져 있는데, 이는 일부 맞는 말이지만 개인에 따라 대출 여력은 천차만별입니다.

 

특히 개인 DSR한도 때문에 대출을 못 받는 경우를 많이 보았습니다. DSR이란, 개인 소득 대비 원리금 상환대출을 받을 수 있는 한도가 정해져 있는데 그 한도 중에 40% ~ 50%까지만 대출을 해주겠다고 정해놓은 비율입니다. 일반적으로 전년도 소득을 보는데, 이직으로 올해 소득이 많아지거나 많아질 예정이지만 작년 소득이 없는 경우 DSR 한도가 나오지 않아서 대출을 받을 수 없는 경우가 있습니다.

 

잔금을 못 치르면 보증금 10%는 돌려받지 못하고 법원이 그대로 가져갑니다. 집도 얻지 못하고 돈도 잃고 입찰하러 가는 시간 쓰는 손해가 발생하게 됩니다.

예를 들어 최저가 3억 5000만 원의 물건에 입찰하는 보증금은 3500만 원입니다. 결코 작지 않죠. 잔금을 치르지 못하면 돌려받지 못합니다. 따라서 자신의 대출여력을 정확하게 알아보는 것이 중요합니다.

 

 

대항력 있는 임차인이 있음에도 권리분석 오류로 입찰

대항력 있는 임차인이란, 간단히 설명하면 집주인이 바뀌더라도 전세금 보증금을 받을 때까지 그 집에 있을 수 있는 권리입니다.

경매 물건을 보다 보면 대항력 있는 임차인이 있는 물건들이 있는데요. 낙찰자가 신경 써야 하는 것은 보증금 금액입니다. 입찰 금액 + 임차인 전세금을 합쳐서 비용으로 생각해야 합니다. 싸게 받았다고 해도 임차인 보증금을 돌려주지 않는 한 우리는 그 물건에 대해서 수익을 실현할 수 없습니다. 

 

예를 들면, 시세가 2억이고 최저가가 9000만 원인 아파트 물건이 있습니다.

얼핏 보면 수익을 얻을 수 있는 물건인 것 같지만 대항력 있는 임차인의 보증금이 1억 5천인 경우, 최저가를 써서 낙찰받아 9000만 원에 받더라도 1억 5천을 세입자에게 줘야 하고 1억 5천 + 9천만 원의 금액인 2억 4천에 낙찰받은 꼴이 됩니다. 거기다 명도비나 공과금 등이 붙으면, 그냥 사도 2억에 살 수 있는 아파트를 2억 5천에 덜컥 받아버린 꼴이 됩니다.

 

이러한 경우는 낙찰받자마자 5천만 원 손해가 나고, 반드시 시간이 지나서 오를 물건이 아니라면 차라리 보증금을 포기하는 것이 나을 수도 있습니다. 그래서 재매각된 물건들을 보면 처음 입찰자가 제대로 알아보지 못하고 들어간 하자 있는 물건이 많습니다.

 

 

대항력 있는 임차인의 뜻과 종류에 대한 자세한 설명은 아래 포스팅에 기재하였으니 참고 바랍니다.

[부동산 경매] 주의해야하는 대항력 있는 임차인 유형 정리(전입신고, 확정일자, 배당신청 뜻)

 

 

경매투자에서 돈을 벌기 위한 팁

위와 같은 실수를 경험하지 않고 경매투자에서 돈을 벌기 위한 방법을 아래 게시글에 따로 다뤄보았습니다.

처음에 같은 게시글에 적으려다가 너무 내용이 길어져서 따로 뺐으니, 아래 게시글에서 참고해 주시기 바랍니다.