경매 투자로 돈벌기 위한 팁, 주의해야할 점

경매투자 공부를 지속하면서, 실제 투자했던 물건에 수익도 나고 낙찰, 명도, 임대, 매도 등 사이클을 돌리면서 경매투자로 돈을 벌기 위해서 어떤 점을 반드시 알아야 하는지, 내가 초보일 때 시행착오를 겪었던 것은 무엇인지 정리해 보았습니다.

 

경매투자로 돈 벌기 위한 유의점

1. 내 대출 가능 상황 정확히 파악해서 잔금 치를 수 있는지 확인하기
2. 기본적인 권리분석 철저히 공부
3. 반드시 '바로 매도'해도 차익을 남길 수 있는 금액에 입찰하기 (시세파악 중요)

 

대출 가능 상황 파악, 잔금 여력 파악하기

경매 투자에서 수익률을 높이고 많은 매물에 입찰해서 수익을 내려면, 대출 레버리지를 활용해야 합니다. 일반적으로 낙찰가의 80%, 감정가의 70%를 대출받을 수 있으나 본인이 가진 기존 대출금이 많아서 DSR제한에 걸리게 되면 낙찰을 받아도 잔금을 치를 수 없고 보증금을 그대로 날리는 꼴이 되기 때문에 내가 얼마나 대출을 받을 수 있는지 가지고 있는 금액으로 잔금을 치룰 수 있는지 확인을 반드시 한 후에 입찰해야 합니다.

 

 

권리분석 철저히 공부

경매를 사람들이 잘 안 하는 이유는, 권리분석에 대한 두려움인데요. 중학교만 졸업한 정도라고 해도 기본적인 권리분석에 대해서 경매 책을 통해 유튜브나 블로그를 통해 충분히 공부할 수 있습니다. 관심과 노력이 있으면요, 하지만 너무 복잡하고 위험한 권리분석이 껴있는 물건이나 전세금을 인수해야 하는 물건은 초보에는 안 들어가시는 게 좋습니다. 

 

경매 고수들이 들어가는 물건에 손을 댔다가 소송에 휘말릴 수 있고 복잡한 명도나 유치권 문제에 되려 경매에 흥미를 잃어 손을 놓게 되는 경우도 있기 때문에, 경매 사이트에 빨간색으로 적힌 복잡한 권리분석 물건은 우선 피하고 기본적으로 문제가 없는 좋은 물건으로 수익을 본 후 들어가고 꾸준히 유튜브나 강의로 공부해야 합니다.

 

그리고 개별 물건을 선정했다면 거기에 놓친 권리분석이나 선순위 등기, 인수해야 할 보증금이 없는지 철저하게 분석하고 입찰해야 합니다. 그렇지 않으면 보증금을 날리거나 전세금을 떠맡게 되어 되려 돈을 크게 잃는 경우가 발생할 수 있습니다.

 

아래는 제가 공부하면서 정리한 블로그 글이니, 경매 공부할 때 참고하시면 도움이 되므로 참고하시기 바랍니다.

 

 

시세파악해서 입찰하기

경매투자에서의 핵심은, 돈을 잃지 않는 것과 바로 매도하더라도 차익을 남길 수 있는 금액에 입찰하는 것이 중요합니다. 그러기 위해서는 해당 아파트의 시세를 파악하는 것이 중요한데요. 아래에서 시세파악하는 방법을 설명하였습니다.

 

먼저 '아실' 앱을 통해 해당 아파트가 얼마에 거래되는지 실거래가를 알아내고 대충 이 정도 금액에 거래되는구나 하고 안 다음에,

그 아파트를 팔려고 하는 '매도자'인척 하며 부동산에 전화해 보면서 얼마에 내놓으면 팔릴지 알아보고, '매수자' 입장에서 지금 매물 중에 가장 싸게 살 수 있는 금액이 얼마인지 물어보면서 여러 부동산에 전화해서 그 금액을 취합한 평균을 알고 있으면 대략 시세가 나옵니다.

 

아파트의 경우 네이버호가 나 부동산 전화 몇 통, 실거래가 어플을 통해 비교적 쉽게 시세파악이 되지만, 빌라의 경우 부동산 전화나 실거래가 파악 등 굉장히 더 많은 노력이 소요됩니다.

 

이렇게 시세를 파악한 후, 매도 예상 금액을 먼저 정하고 거기서 부대비용, 이사비를 뺀 금액을 입찰금액으로 정해서 입찰금액을 적습니다.