[부동산 갭투자] 10년 안에 은퇴 가능한 부동산 투자자가 꼭 지키는 투자 원칙

부동산 공부를 하면서, 듣고 있는 강의에서 꼭 강조하는 부동산 투자 원칙에 대해서 복습겸 포스팅 해보도록 하겠습니다. 다섯가지 원칙을 절대 잊지 않고 투자하면 적어도 잃지 않는 투자가 가능합니다. 아래에서 자세히 알아보겠습니다.

 

투자원칙 5가지

1. 저평가
2. 환금성
3. 수익성
4. 원금보존
5. 리스크관리

저는 다섯가지의 두문자를 따서 "저, 환, 수, 원, 리" 이렇게 외웠습니다. 위에 있는 단어들만 나열해서는, 왜 이게 투자의 원칙이고 이걸 어떻게 지켜야지 잃지 않는 투자가 될 수 있는지 알기 어렵습니다.

 

그래서 아래에서 하나하나 쉬운 설명을 통해 풀어보도록 하겠습니다.

 

1. 저평가 되어 있는 물건을 산다

저평가란 무엇일까요?

저평가는 절대적 저평가와 상대적 저평가가 있습니다. 여기에서 말하는 저평가는 후자인 상대적 저평가를 의미합니다. 그럼 절대적 저평가와 상대적 저평가의 차이는 무엇일까요?

• 절대적 저평가 : 나라의 경제상황, 시기 등으로 모든 부동산의 가격이 낮아진 상태. 하락장, 보합장을 의미
• 상대적 저평가 : 가치와 입지를 비교하여 현재 다른 부동산과 대비해서 가격이 하위 평가된 상태

우리는 결국 돈을 벌기 위해 상대적 저평가가 된 아파트를 사야합니다. 주식이 저렴할 때 사서 비쌀 때 팔아야한다는 말이 있죠, 아파트도 마찬가지로 저렴할때, 더 저렴한 것을 아직 오르지 않은 것을 찾아서 가격이 오르면 팔아야한다는 것입니다.

 

"무릎에서 사서 어깨에서 판다" 부동산 투자의 전설이라고 불리는 너바나님도 강조하는 말입니다. 결국 우리는 무릎 이하의 가격이 된 아파트를 찾아야합니다.

 

지금은 부동산 하락, 보합장으로 2024년 조금 더 하락하거나 보합할 것으로 전문가들이 예상하고 있습니다. 절대적 저평가된 시기가 곧 올거라는 말이며 기회가 온다는 의미이기도 합니다.

 

비교평가 하는 법

상대적 저평가는 비교 평가가 필요합니다. 단 하나의 아파트만 놓고 이게 절대 가치가 좋은지 나쁜지, 싼건지 비싼건지 알수가 없습니다. 따라서 최대한 조건들을 통일해 두고, 일정한 기준의 가치 등급을 매겨서 입지를 평가합니다.

 

최대한 쉽게 판단을 할 수 있도록 변수를 통제하여, 조건을 통일하여 비교해야합니다.

 

조건을 통일한다는 의미는, "OO지역의 30평대 VS ㅁㅁ지역의 20평대" 이렇게 비교하면 비교 자체를 할수가 없습니다. 평수가 달라서 당연히 가격이 달라져버리기 때문이죠.

 "안좋은 OO지역의 30평대 VS 좋은 ㅁㅁ지역의 30평대" 이런식으로 비교하여 두 아파트의 가격이 같다면 좋은 지역의 30평대 아파트가 저평가 되었다고 볼 수 있습니다. 후자를 선택하면 되겠죠.

 

이때, 좋은지역 안좋은 지역은 어떻게 구분할까요? 바로 입지평가가 중요합니다.

입지평가는 직장, 교통, 학군, 환경, 공급 등으로 평가할 수 있으며, 수도권과 지방은 입지평가의 기준이 다소 차이가 있습니다. 

 

이렇게 본인의 기준으로 입지를 평가하여 현재 저렴하다고 생각하는 것을 매매합니다. 이 물건이 언제 얼마나 오를지는 모르지만, 내가 제대로 판단하여 구매한 물건이라면 자신감을 가지고 수익이 날때 까지 가져가는 것이 좋습니다.

 

2. 환금성있는 물건을 산다

환금성이란 사고 파는 것이 잘되는 물건을 매매하는 것을 의미합니다. 부동산은 본래 환금성이 안좋습니다. 주식처럼 몇분 몇초 만에 사고 파는 것이 아니며 몇 개월에 걸쳐 물건을 홍보하고 계약을하고 잔금을 치루고... 최소 3개월 ~ 6개월의 시간이 필요합니다.

 

이렇게 환금성이 본래 좋지 않은 부동산의 특성상 환금성 좋은 아파트를 사는 것이 매우 중요합니다.

아파트 투자에서 환금성이란, "수요가 많은 곳에서 다수가 사고 싶은 물건을 사는 것" 입니다. 나만 사고싶은 물건이 아닌 다수가 사고 싶은 물건에 투자하는 것이 핵심입니다.

 

1. 50만 이상 인구를 가진 중소도시에 투자 : 인구수가 곧 수요
2. 20 ~ 30평대 아파트에 투자한다. (국평인 59제곱미터, 85제곱미터를 구매)
3. 수도권 300세대 이상, 지방 500세대 이상 단지에 투자
4. 탑층 및 1~3층 가급적 피한다

 

3. 수익성을 미리 예상하여, 그에 맞는 수익이 날 물건만 산다

수익성이란, 내가 들어가는 투자금을 줄여서 수익률을 올리고 수익이 날 물건을 골라 투자하는 것입니다. 

수익성이 높은 물건을 고르는 방법은 아래와 같습니다.

• 수익률은 연 평균 20% 수익을 목표로 잡기
• 전세가율 : 서울, 경기 60~70% 정도/ 지방은 80% 이상
• 저평가 : 전고점 대비 -25 ~ -30% 이상 하락

 

전세가율이란 안전마진과 같습니다. 매매가는 전세가 아래로는 잘 떨어지지 않기 때문이죠. 내가 아무리 잃어도 전세가 보다 잃지 않는다는 생각으로 전세가율 80%이상 되는 지방투자를 하는 것이 좋습니다.

 

 

4. 원금보존이 가능할지 꼭 생각하기

투자한 원금을 절대적으로 지킨다는 생각으로 투자해야합니다.

원금을 손해본다면, 우리는 힘들게 투자를 하지 않고 그냥 예금에 넣어놓는 것이 가장 속이 편합니다. 우리가 투자를 하는 이유는 예금이자 보다 높은 수익을 내고 돈을 벌기 위해서 하는건데 원금을 손해본다면 정말 안하니만 못하고 속이 쓰립니다.

 

원금보존이 가능한 투자를 하려면, 원금을 조기에 회수하는 것이 좋습니다. 원금회수를 조기에 하려면 어떻게 해야하나요? 원금 회수는 상승하는 전세분으로 하면 됩니다.

 

그래서 전세가율이 높고 전세 수요가 많은 곳으로 가야지 전세가가 오르면서 원금회수를 하고 원금 보존 + 오르는 수익을 버티는 투자를 할 수 있습니다.

 

 

5. 내가 감당 가능한 리스크를 알고 관리하기

리스크를 감당가능한 수준으로 투자하고 리스크 대비 기대수익이 더 큰 투자를 해야합니다. 

아래에서 내가 감당 가능한 리스크가 어느정도 인지 확인해보시기 바랍니다

 

• 잔금과 역전세를 버틸 자본이 있는가? (대출과 종잣돈 현금 파악)
• 상대방이 변심해도 대응할 수 있는가? (근거 남기기, 중도금)
• 여러가지 안전장치가 있는가? (플랜 세가지 이상)
• 입주물량과 전세 임대 리스크는 어느정도인가?
• 기대수익을 기다릴 수 있는가? (맞벌이, 인내심)

리스크를 무조건 회피하기 보단, 최악의 상황을 대비하고 리스크와 기대수익을 적절히 판단하는 것이 중요합니다.

 

 

마무리

잃지 않는 부동산 투자는 결국, 가치 비교판단 가능한 가격이 저평가된 아파트들 중에서 높은 수요를 고려하여 투자 범위를 한정하고, 높은 수익을 얻을 수 있는 무릎 이하의 가격 시점에 높은 전세가율로 원금 조기회수 가능한 물건을 최악의 경우를 대비하여 투자하는 것입니다.

 

 

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